2019.11.13
Перейти к основному содержанию

Подешевеет ли недвижимость в Токио после Олимпиады?

Специалист по финансовому планированию Ёрифудзи Таики (依藤 大樹) поделился мнением о перспективах цены на токийскую жилую собственность.

Беря во внимания предстоящие летние игры Олимпиады-2020 в Токио, предполагается, что вместе с их проведением рынок недвижимости в столице Японии активизируется и обрастёт множеством предложений. Однако многие считают, что после Олимпийских игр цены на жилую собственность сильно упадут и рынок недвижимости перейдёт в состояние экономической депрессии.

Как эксперт Ёрифудзи Таики считает, что и после окончания Олимпийских игр в Токио цена на недвижимость не опустится, а, наоборот, станет возрастать. Давайте обратимся к данным прошлых лет, чтобы предположить, как будут обстоять дела с инвестициями в недвижимость после Олимпийских игр в Токио. 

СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УХУДШАЕТСЯ ИЗ-ЗА СОКРАЩЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ?

Прежде чем говорить об Олимпийских играх, следует обратить внимание на проблему, угрожающую Японии в обозримом будущем — сокращение населения. Прирост популяции является ключевым фактором для расширения экономики, однако сегодня в Японии продолжают сохраняться тенденции низкой рождаемости и старения населения.

По состоянию на 2019 год, сейчас население Японии составляет 126 млн человек. Согласно прогнозам, через 46 лет, в 2065 году оно сократится до 87 млн человек. Уменьшение рождаемости и старение населения усиливаются. В настоящее время на одного гражданина Японии старше 65 лет приходится 2,3 человека из работающего поколения. К 2065 году на одного пожилого человека будет приходиться 1,3 работающего.

Довольно распространённым является мнение о том, что вместе с сокращением населения инвестирования в недвижимость перестанут приносить доход. Сокращение населения Японии является однозначным негативным фактором для роста её экономики. Оптимистично рассматривать эту ситуацию никак нельзя.

С другой стороны, растёт численность иностранцев, проживающих на территории Японии. Причиной тому является увеличение найма иностранных рабочих.

Согласно данным отчёта о «Положении дел найма иностранных рабочих» министерства здравоохранения, труда и благосостояния Японии, число иностранных рабочих к концу 2018 года составило 1,46 млн человек, что является абсолютным рекордом для данной страны. На фоне серьёзной нехватки рабочей силы японские предприятия активно нанимают на работу иностранцев.

Олимпийские игры являются возможностью для привлечения интереса мира к Токио, и предполагается, что после их проведения возрастёт количество иностранных компаний, желающих организовать бизнес в Токио и количество иностранцев, которые захотят там поработать. Количество иностранных туристов, посетивших Японию, в 2018 году впервые перевалило за отметку в 30 млн человек, но ожидается, что в результате Олимпийских игр их количество будет расти всё больше и больше.

СТРАНЫ, ВПАВШИЕ В ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ДЕПРЕССИЮ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЛИМПИАД

Как же изменится положение дел после Олимпийских игр в Токио? Давайте рассмотрим страны, которые принимали Олимпийские игры прошлых лет, и обратим внимание на темп их экономического роста до и после проведения игр.

Что касается Олимпийских игр в Токио в 1964 году, за три года до их проведения темп экономического роста Японии превышал 12%. Инвестиции, связанные с Олимпийскими играми, значительно повлияли на этот прирост. В год проведения игр темп экономического роста составил 11,68%. Однако в следующем году он опустился до 5,82%. Такая обратная реакция не свойственна лишь одному Токио, подобное происходило и в случаях с Южной Кореей, Испанией, Австралией, Грецией и Китаем.

Но только с Великобританией наблюдается иная тенденция. Перед Олимпийскими играми в Лондоне 2012 года её темп экономического роста был незначительным. Согласно одной точке зрения, настолько крупные вложения, как в случаях с другими странами, были невозможны, а другая утверждает, что Великобритания уже являлась развитой страной и потому не нуждалась в особо крупных инвестициях специально для Олимпийских игр.

Более того, падения темпа экономического роста после проведения игр не наблюдалось. Спустя один год он составлял 2,05%, а через два вырос до 3,05%. Олимпийские игры — это праздник, который собирает людей со всего мира, и с привлечением большого внимания принимающая их страна продвигает свой бизнес, привлекает интерес иностранных компаний, а также рождается возможность привлечения иностранных рабочих.

В настоящее время перед Великобританией стоит проблема выхода из Евросоюза, однако после проведения Олимпийских игр количество иностранных специалистов стабильно увеличивалось.

ИНВЕСТИЦИИ В ТОКИО БУДУТ СТАБИЛЬНЫМИ

Хотя количество иностранных специалистов в Японии возросло, есть вероятность, что после Олимпийских игр в Токио будет прослеживаться такая же тенденция, как и в случае с Великобританией. Доводим к вашему сведению, что согласно Международному валютному фонду (МВФ), прогноз темпа экономического роста Японии составит +1,0% в 2019 году и +0,5% в течение каждого из последующих трёх лет.

Как и предполагает МВФ, Олимпийские игры сами по себе не окажут значительного влияния на темп экономического роста Японии в целом, но если взять во внимание отдельно Токио, то можно ожидать стабильный экономический рост.

В действительности, Токио находится в состоянии активного развития. На линии электропоездов Яманотэ скоро откроется станция Таканава Гейтвей, на линии Хибия — станция Тораномон Хиллз. Недалеко от здания Роппонги Хиллз возводится новый небоскрёб, который станет самым высоким в Японии. Районы Сибуя и Накано переживают активное преобразование.  

Согласно взгляду автора, Токио будет хорошим выбором для инвестирования в недвижимость и после Олимпийских игр. В то время как население Японии сокращается, число жителей Токио продолжает увеличиваться. В 2015 году оно составляло 13,51 млн человек, в 2017 году возросло до 13,75 млн, а к 2018 году увеличилось ещё на 100 тысяч человек — до 13,85 млн. Принимая во внимание этот факт, можно прогнозировать, что спрос на жильё будет стабилен в долгосрочной перспективе, поскольку в первую очередь учитывается очень высокая плотность населения в Токио.

Но насколько вложения и в какой именно тип жилой собственности будут наиболее выгодными? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратить внимание на то, как структура населения Токио будет изменяться в будущем.

В настоящее время примерно половина жителей Токио ведёт единоличное домашнее хозяйство. По мере старения населения увеличивается число людей, которые остаются жить в одиночестве из-за потери супруга. Предполагается, что к 2035 году число одиноко живущих людей превысит половину населения. Поэтому, если вы хотите вложиться в недвижимость, в первую очередь рассматривайте однокомнатные квартиры.

ИЩИТЕ ТАМ, ГДЕ СКОНЦЕНТРИРОВАНЫ УСПЕШНЫЕ КОМПАНИИ

Тем не менее, нельзя быть уверенным, что любое вложение в однокомнатные квартиры в Токио будет выгодным. Успех инвестирования в жилую собственность зависит от места. Необходимо выбрать такое расположение, где спрос на аренду является стабильно высоким.

В настоящее время среди 3600 компаний, выпускающих акции на токийской фондовой бирже, у примерно половины из них головной офис находится в Токио. Больше всего их в следующих районах: Минато, Тиба, Тюо, за ними Сибуя, Синдзюку, Синагава (именно в таком порядке). В этих местах концентрируются люди и работа, поэтому можно утверждать, что и спрос на аренду жилья там тоже высокий.

Служащие в этих компаниях имеют высокий доход, и тенденция такова, что доверие общества к ним растёт. Если вы вложитесь в однокомнатную квартиру и станете её владельцем, то захотите избежать проблем, связанных с жильцами, не так ли? Разумеется, большинство хочет сдавать жильё людям, которые имеют высокое общественное доверие и будут должным образом вносить арендную плату каждый месяц.

Если вы вложитесь в недвижимость вышеприведённых районов, то высока вероятность того, что такие высокооплачиваемые сотрудники там и поселятся. Цены в этих местах, конечно, тоже будут высокими, но важно выбрать такую недвижимость, которая будет приносить вам прибыль в долгосрочной перспективе.

После Олимпийских игр людей, которые захотят вступить на рынок недвижимости, будет не мало, но не стоит придавать этой ситуации больше пессимистичности, чем это необходимо. Вложение в жилую собственность является долгосрочным. Важно выбрать такую недвижимость, которая сможет приносить вам прибыль в течение всей жизни.

Время чтения
4 мин.